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自らセールスマンになって

これは「マイホームへの道」という連載記事です。
いきなりこの記事に辿り着いた方は、
以下のバックナンバーを読まれてからの方が分かりやすいかと思います。

1「マイホームへの道」

2「安い家を買うということ」

3「現物調査ツアー」

4「割安と思うものに投資する」

5「買付成功・・・しかし失敗」

6「場所にはこだわらない」

7「傾いてても気にしない」

8「ヤクザな指値をしてみる」

9「その時、歴史が動いた。いろいろ動いた。」

10「いよいよ決済」

11「マイホームへの道、第2部のはじまり」

12「負けないルールでプレイする」

さて、せっかく家を手に入れたのに
細君に気に入っていただけないとか、
巣作りして求婚する鳥があっけなくふられたような感じですなw
まあ、ワタクシは鳥ではないので、他人に貸すことにしましたけど。

で、家を賃貸に出すためにどうするか。
もちろん、不動産屋さんにお願いするしかありません。
でも、不動産屋さんも暇じゃないだろうなぁ、ということと、
自分がアパートを探した時にもらった物件資料って
どれもこれもありきたりな事しか書いてなくて
全然インパクトが無かったんですよね。

だから作りましたよ、
自分の物件資料のチラシを、
自分のパソコンで。

これは新築住宅のチラシをパクればそんなに難しくなかったです。
つまり自分の物件の売りを、
「なぜこの家に住まなければいけないのか」
チラシの文言を一部パクってアピールするだけです。
もちろん写真も載せて。

で、残念ながら我が家のプリンターがA3に対応してないので
やむなくA4両面に印刷しましたが、
表はインクジェット専用紙を使えば綺麗に仕上がるものの、
やっぱり裏はイマイチですね。。。
(これが壊れたら次はA3が印刷できるやつを買いたい)

とはいえ、これを不動産屋さんに持ち込むと
客付けに積極的なところほどすごく喜んでくれました。
で、不動産屋さんでも使いやすいようにチラシのPDFと
物件の写真多数をCD-Rに焼いて、
それを持ち込んで営業をかけてみました。

まず、物件最寄りの不動産屋さん。
次に、最寄り駅やその隣の駅周辺の不動産屋さん。
それから、仲介専門の大手系列の不動産屋さん。

お茶やコーヒーまで出してくれて熱心に話を聞いてくれるところもあれば
ハナクソほじりながら「へーそうですかー」みたいなところもありますが
まあどこが熱心に客付けしてくれるかなんて最初は分かんないんで
とりあえずはもう自分の足で突撃するしかないですねここは。

で、まあ、
一番悩ましいのが家賃の設定なんですが、
近隣と比較しようにも、一戸建ての賃貸なんてあんまりないので
(だからこそ一戸建てに住みたい人を強力に惹き付けるんですが)
もう適当に付けるしかありません。
とりあえず、この地域では高すぎず安すぎずな月額6.5万円で募集開始。
ただし実は、手持ちの資金を全部使うのは怖いと思い、
2階の和室のリフォームをせずにおいたんですね。
そうすることで、
「壁紙はお好みのものを選べます」
という風にしといたんです。業者さんに頼んでいくつか見本をもらい、
それを現地に置いとく感じで。
で、壁はリフォーム無しでいいよーという場合は
家賃を6千円値引きます!なんてオプションで。

で、そうすると時々内覧が入るようになります。
どの不動産屋さんが来ても良いように、
家の鍵はキーボックスを用意してその中に入れておきました。

その時は後日こうやって記事にしようとは全く思ってなかったので
全然写真を残さなかったのが残念なのですが、
まあ簡単に言うとですね、
物件に到着するとこんな感じです↓

玄関を開けるとまず目に入るのはウェルカムボード。
家全体をかすかにフローラルな芳香で満たす消臭芳香剤も設置。
玄関にはスリッパも用意しておきます。
室内各部には、アピールポイントを書いたものを貼って
(要するにお店のPOP広告ですな)
最後は物件概要と内覧者宛の手紙と入居申込書をセットにした封筒を
お持ち帰りいただくという流れを用意しました。

だって、不動産屋さんが物件のいいとこなんて知るわけないでしょ?
だったら、不動産屋さんが黙っててもセールスできるように
自分でアピールしないとダメだと思うんですよね。
今はあぐらかいてるだけじゃ絶対に空家は埋まらない時代ですから
「大家と店子」という関係であっても
ビジネスライクにWin-Winの関係を築かないといけないと思うのです。
というより、こちらは選んでもらう立場なのです。
こちらから積極的にアピールしなくていい理由なんて無いのですよ。

ということで、
誰かに良い条件で借りてもらうためには
自らセールスマンになって動かなければならないと思うんですね。
まあ確かに戸建の賃貸は希少だから借り手は付きやすいとはいえ
周りの賃貸物件見てたら空きばっかりじゃないですか。
不動産屋さんに聞いたら、ほとんどの大家さんは自分で動かないっていうので
自分で動くだけで大きなアドバンテージを得られるんですよ。

やっぱり何事も、自らセールスマンになりましょう。
それが成功の秘訣だと思っています。

負けないルールでプレイする

これは「マイホームへの道」という連載記事です。
いきなりこの記事に辿り着いた方は、
以下のバックナンバーを読まれてからの方が分かりやすいかと思います。

1「マイホームへの道」

2「安い家を買うということ」

3「現物調査ツアー」

4「割安と思うものに投資する」

5「買付成功・・・しかし失敗」

6「場所にはこだわらない」

7「傾いてても気にしない」

8「ヤクザな指値をしてみる」

9「その時、歴史が動いた。いろいろ動いた。」

10「いよいよ決済」

11「マイホームへの道、第2部のはじまり」

何の本で読んだか忘れてしまったのですが、
投資というのも一つのゲームなのです。
ただし、投資で生き残れる人は
「絶対に負けないルールを作ってプレイする」
ということだそうです。
他人が作ったルールで投資をやっている限りは
良くて渋い利回りしかえられず、
悪ければ身ぐるみ剥がされ退場を余儀なくされるわけです。

だから、
ワタクシはその【セカンドプロトコル】に移るにあたって
絶対に負けないルールは作っていたつもりです。

ここで初めて明らかにしますが、
ワタクシは家を探す旅の後半から、
明らかに「他人に貸せる家」を意識して探していました。
つまり細君が「こんな家住みたくない」というのは想定内です。
そうなった時の【セカンドプロトコル】が賃貸なのです。
だから賃貸の需要が全く無さそうな家は避けました。

賃貸に出すとしても、損をしては元も子もありません。
それなりの家賃で貸す必要があり、出費も抑える必要があります。
その点、戸建であれば、マンションの区分所有と違って
毎月の管理費とかの出費はありませんし、
たとえ築年数が古くても、
あと10年ぐらいは平気で建ってそうな家を選んでますので
いきなり大きな出費のリスクは少ないでしょう。

もちろん、現金一括購入なのでローンの支払にも追われず、
年に2万円ほどの固定資産税さえ払えれば
入居者が付かなくても所持可能なわけです。

そもそも、思いっ切り値切って、
固定資産税評価額以下で買っているので、
諦めて更地にして売っても少し利益が出そうです。

もちろんそれも難しそうで背に腹は代えられぬ事態になったら
職場にも近いことですし、細君もしぶしぶ居住に納得するでしょう。
(そこまで追い詰められたら納得させる自信があってのことです)

つまり、あの家を320万円で購入できた時点で
どう転んでも損はしないんですよ。
それこそ巨大地震が起きたり隕石が降ってきたとしてもね。

多くの人が「マイホームも投資だ」と言います。
だからこそ、ワタクシは、
「負けないルールでプレイする」
ということをお勧めしたいです。

もちろん多くの人がやるように、
ローンを組んで家を買うのもいいでしょう。

でも、それでもしそのローン払えなくなった時のプランはあるんですかね?
もし引っ越す羽目になった時に、
その家を売りに出して残りの借金返せるんですかね?
またはその家を賃貸に出してローンを返せるんですかね?
そういうことを考えずに、
「今の給料で十分払えるから」
という理由で安直に家を買う人が多過ぎるような気がします。

ワタクシは貧しい母子家庭で育ち、
資産的なバックボーンは全くありません。
そんな人が背伸びをせずに買える家は
320万円だった、ということかもしれませんね。

ということで、
リフォームが完了した辺りからいよいよ客付けの開始です。
それはまた次回お話ししましょう!
 

マイホームへの道、第2部のはじまり

「マイホームへの道」という連載記事をまた書いてみようかと思います。
とりあえず、以下のバックナンバーを読まれてからの方が分かりやすいかと思います。

1「マイホームへの道」

2「安い家を買うということ」

3「現物調査ツアー」

4「割安と思うものに投資する」

5「買付成功・・・しかし失敗」

6「場所にはこだわらない」

7「傾いてても気にしない」

8「ヤクザな指値をしてみる」

9「その時、歴史が動いた。いろいろ動いた。」

10「いよいよ決済」

上記10話で、ワタクシは一軒家を手にした。
かつて奨学金などで1000万近い債務超過があったワタクシが
ある時このままじゃダメだと気が付き、
そこから必死になって勉強して、貯金して、投資して、
現金決済で抵当権の無い完全に自分名義な戸建住宅を手に入れた。
もちろんそれなりにボロ家ですけどね。

ただ、それを妻へのホワイトデーのお返しとしてプレゼントしたのですが・・・

妻の反応は冷たいものでした・・・orz

まあ、確かに、
「今日はホワイトデーだし、これをプレゼントするお」
と言われて一軒家見せられていきなり喜ぶ人もいないわな。
マジで気が狂ったと思われて精神科受診させられるとこでした(^^;;;

というか、リフォーム前の家を見せたのが良くなかったのかもしれない。

ということで、頑張ってリフォームしてみました。

綿壁に脂ギットリなキッチンを

こんな感じにしてみました。
壁紙を貼るのは業者さんにお願いしつつ、キッチンの掃除と
棚のオレンジのカッティングシートは自分でやりました。

こんな微妙な感じの和室はこんな洋室へチェンジ。

ちなみにフローリングは高いのでクッションフロアです。
それでまあ、階段が暗い感じだったので

これも自分でカッティングシート貼って

こんな感じにしてみました。

それで改めて細君にプレゼンしてみたのですが・・・

「道路が狭いし、やだ」

の一言で片付けられました(泣)

まあね、
確かに軽自動車でギリギリの幅の道を通らなきゃいけないんですが、
あと3年ぐらいしたら新しい道路ができる予定だし、
リフォーム費用も含めたら400万近くかかってるんですけどね。
(まあ、何も言わずに買ったのも悪かったかもしれんが)

なんて、そういう事情なんて考えないのが女なのでしょうか。
もういいですよ別に。
それならそれで、【セカンドプロトコル】を発動しますよ。

セカンドプロトコルというのは他でもない、
もしこの家がどうやっても妻に気に入られなかった場合の
次善の策を考えていたのですよ。
いくらワタクシがアホでも、
一応この家をプレゼントする計画が失敗した時のことは考えてましたとも。

で、そのセカンドプロトコルとは何か・・・

それは、他人に貸すということだったのです。

ということで、この家を賃貸に出すことに決めました。

それがどうなったかは、また次の記事にしたいと思います。

最初のクレーム発生

つい先日、賃貸に出して借り手がついたマイホームですが、

早速クレームの電話が・・・_| ̄|○

どうやら風呂釜の追い炊きの部分が腐ってるらしい。
入居者から何度洗浄しても汚れが出るとの連絡があった。

とりあえずガス屋に点検に来てもらって、
簡単な修理ならその場でやってもらうように、
一応、契約上はそのような軽微な設備補修は入居者負担であるが
今回はこっちもよく確認してなかったので
半額折半でどうかと提案したのだが、

どうやら軽い修理にはならんっぽい

こまったもんだ。
最悪、給湯器の交換だが、
シャワーはちゃんと使えるんだからそれはもったいない。
配管部分の交換で何とかなれば良いのだが・・・やれやれ。

いよいよ決済

まあいろいろ後悔と反省はあったわけだが、
この度はビックリするほど激安の一戸建てが買えた。
それだけでもヨシとしよう。

決済の日が決まり、
決済場所となった不動産屋へ行く。

今回、家の名義変更には
昨年実家の相続というメンドクサイ手続を
格安で請け負っていただいた司法書士の先生を指名。
今回も格安で引き受けていただいた。
本当にありがたい。

さて、
このたびの家は現金購入なので現金を用意しなければならん。

家の代金が320万。それに日割りで固定資産税を売主さんに支払う。
他に不動産屋に仲介手数料、司法書士に登録免許税と代行費用。
合計で350万円ほど。
決済が土曜日なので、金曜だと仕事が忙しくて銀行に行けないといかんので
妻に通帳と印鑑と渡して用意してもらおうとしたのだが
「そんな大金持ってウロウロしたくない!」と却下。
ちいい、根性無しがあ

結局は金曜日に休みが取れたので自分で銀行へ。

せっかくなので、景気良く「新札」でお願いしてみる

窓口のねーちゃんには、全部は無理かも、と言われるがとりあえずお願い。

待つこと約10分。
出てきましたよ、現金約350万円が
とりあえず支払先別に小分けしてもらい、銀行を後にする。

う〜ん、こんな現金、見るの初めてだwww

ということで記念撮影。
家の決済代金320万円の束を抱える仗助。
きっとこれで将来また札束を掴んでくれるだろうwww

そして決済の場へ。

売主さんは、70前後のおじいちゃんだった。
不動産屋の担当者に物件や契約内容の説明を受けながら
物件の思い出などについて和やかに話をする。
このたびはヤクザのような指値をしたが、
やはり売主さんも肩の荷が下りたようで
実に円満な決済となった。

ただ一つ気になったのは、

お隣サンが昼間っから飲んだくれて色々厄介なひとであるということ
それはかなり嫌だ
でもまあ、いざとなったらうちの病院に対応してもらおうかwww

そうこうして無事に決済完了。
売主さんの
「これで完全に広島と縁が切れるのぉ」
という言葉が何だか心に染みた。

いろいろありましたが、
こうしてワタクシは激安の一戸建て住宅を手に入れました。
次は頑張ってリフォームして
妻に喜んでもらえる家にしていきたいと思っています。

その時、歴史が動いた。いろいろ動いた。

さて、このマイホームへの道シリーズ。
長らく引っ張ってきましたが、いよいよクライマックスです。

しかしまあ、
そもそもは家を買うつもりなんて無かったことは再度強調しておこう。
ホントは株で資産を育てて、もし配当で食ってけるぐらいリッチになったら
(少なくとも評価額で数億円規模にせねばならんとは思うが
その時に買おうかなと思っていた程度だったのだ。
それで来る日も来る日も安くなった株を買うために
日々経済ニュースをチェックしては将来有望な企業を探したり
今後の市場の動向を予想したりしていたのだ。
そして来るべき「買い場」に備えてせっせと貯金していたのだ。
が、その買い場は2009年の前半を最後になかなかやって来なかった。
2010年も後半に入ると、それまでに色々急落相場はあったが、
さすがに日経平均が8000円を割るような事態は当分起こらないと思うに至った。
それで、ふとどうしようか考えてたら、
たまたま目に止まった不動産物件にインスピレーションを受けて
マイホームを買ってみようと思うに至ったのだ。

それでも探し始めるとついつい本気になるのがワタクシの悪いクセ。
ここまでに現地調査した物件は20件近く。
その前に図面を取り寄せたのは50件以上ある。
さらにその前にネットや広告などで検討してみた物件は200件を超えると思う。

しかし同じ物件に二度も入るのは今回が初めてだ。
ワタクシ自身、この物件に何かを感じていたのかもしれない。

今回は先日こちらのヤクザな指値に少しだけ応じてきた物件を再調査。
ネットで見つけた業者は本格的な工務店とは違って
いわゆる「便利屋」さんなのだが、
たいていのリフォームはできるという。

とりあえず最低いくらかかるのか知りたかったので
激安コースだといくらになるかを見積もってもらった。

まず敷地内の植木鉢だとか余計な庭木の撤去。
何か出そうなダイニングキッチンの壁紙張り。
イマドキ全て和室というのも嫌なので、リビングの洋室への変更。
階段も綿壁&黒い塗装で暗く見えるので壁紙を貼る。
2階は上がり口の壁が剥がれてるのでそこも壁紙を貼る。
残りの和室2部屋もクロス貼りにしたいことを相談。

主に古くさい綿壁を白いクロスに替えるわけだが、
古い壁を剥がすのもベニヤを貼るのも費用がかかるらしいので
凸凹をパテ埋めして貼るプランをすすめられた。
どうも直接クロスを貼るのは剥がれるのでダメらしい。

そんな感じで費用を見積もってもらうと、
合計45万円ほど。

思ったよりは安いが、厳しい。
夏のボーナスが入らないと出せないかもしれない。

その見積書と、不動産屋からの諸費用概算書を見ながら
頭の中でしばらく思案する・・・

そして不動産屋へ電話。

売主様がお金をかけて手直してきたことは分かった。
しかし現状ではとても住む気にならないが、
リフォームにはそれなりのお金がかかることも分かり、こちらも厳しい。

「ということで、互いの希望額の間を取って320万円ではどうでしょう?」

元は500万円だったんだからちっとも間じゃないがwww
とりあえずそれでお願いしてみた。



そして数日後の3月11日14時30分。
不動産屋からケータイに着信アリ。

「エアコンや給湯器など付属設備の動作保証はしないという条件で
 売主様が320万円でOKしてくれましたが、どうでしょうか?」

キタ━━━━━━(゚∀゚)━━━━━━ !!!!!
まあエアコンぐらい仮にぶっ壊れてても、
さらに30万円安くなるなら十分にお得だ。
喜びを噛み殺しながら冷静に、

「分かりました、ワタクシも妥協しましょう。320万円でお願いします」

そして今後の売買契約のスケジュールを確認して、電話を切る。

やったー!!!
ついにマイホームをゲットだぜぃ

思えば本気で人生設計を考えた4年前から始まり、
大好きだったクルマとバイクを売却して得たお金で株を買い、
2年後に株を売ったお金+3年間の貯金=約300万で買える家を探しはじめ、
半年近くかけてようやくそれを達成。
最初に狙ってたよりは高い買い物になったが、
最初に思い描いてたよりは遥かにキレイな家を買えた。
本当に素晴らしいことだ。


とか悦に浸っているまさにその時、
東日本大震災発生

そして翌週火曜日は原発の爆発などのニュースで
日経平均が過去2番目の下落率で一時8000円を割る大暴落。

ぐはぁ!株買いたいのに、
見事に商談成立しちゃったからお金を動かせない。
想定外の出費に備えたらほとんど動かせるお金が無い!!!
とりあえず子供用に5万円ほど買ったが、それがもう限界!

くっそー、情けなさす。
これはやはり人生のネタか?・・・_| ̄|○
やっぱり家なんて買うんじゃなかったよー

しかし返事してしまったものはしょうがない。
潔く売買契約に臨もう。

・・・でも悔し過ぎる

(続く)

ヤクザな指値をしてみる

ワタクシは中古のモノが好きだ。

そりゃまあ何でも新品が良いのは認める。
しかし10年以上ネットオークションとかやってきて思ったのだが

新品は売り手の都合で値段が大方決まるけど
中古品は売り手と買い手の合意で値段が決まるんだよね。
だから早く売りたい人に出会ったら、
ビックリするほど安く買えることもあり得る。

逆に、急いで買いたい、どうしても欲しい、という場合は
高い買い物になりがちだ。

だから特にこだわりの無い場合は、
売ってくれそうな人から売ってもらうのが一番だ。

結構高い買い物であるクルマでもそういうことが通じる。
では、もっと高いが住宅でも同じやり方が通じるのではなかろうか?



今回、ネットで検索してて目を引いた物件は
広島市安芸区
築38年 3DK
土地96平米
390万円

確かこれ、少し前まで500万円で出てた家じゃなかったっけ?
向こうから値引きするということは
さっさと処分したいか相当弱気になってる証拠だ。
さらに値切れる可能性大だ

ちなみに「全国地価マップ」で確認すると、
路線価では350万円ほどの評価になる。
すると標準的な地価は420万円ほどか?
建物がどうかによるが、これはなかなかお買い得だ。
ということで現地調査に出発

場所は、職場から徒歩10分少々のところだったが、
行ってみてビックリ
軽自動車じゃないととても通れなさそうな道に
まるでジェットコースターのような急坂、
よくこんなところに団地作ったな
その閑静な団地の奥まったところにその物件はたたずんでいた。

築38年という割には、キレイだ。
しかし北向きで南側は巨木の生えた山になっており、日当りがイマイチ。
そのせいだと思うが、全体的に苔むした雰囲気だ。

しばらくして不動産屋到着。
内部を見せてもらう。

入ってビックリ

玄関が凄まじくキレイだ
シューズボックスも廊下も壁紙も全部リフォームしてある。
おお、風呂とトイレもリフォーム済みだ。
洗面台もシャンプードレッサーになってるぞ
我が家よりキレイじゃないか

しかし台所に入って唖然・・・
壁は昔ながらの綿壁で、油汚れがビッチリだ。
リビングにあたると思われる和室も壁紙が剥がれてて汚い。
二階へと通じる階段は暗いし、二階の和室も推して知るべし。

う〜ん、
玄関入った時の感想が全て吹き飛んでしまったぞ
しかし、風呂とトイレという
リフォームに金がかかるところがキレイなのはプラスだ。

聞けば、売主様は500万円かけてリフォームしたらしい。

ええっ!?どこにそんなにお金かかったの???
と聞いてみたところ、
どうも10年前の芸予地震の時に屋根が落ちたりしたのを直すついでに
一生住むつもりで掘込みガレージを作って、水廻りもリフォームしたらしい。
確かに多少家が歪んでいるのか、フスマや窓は動きが渋いところがあったが
基礎の部分は問題無さそうだし、まあ許容範囲だ。
登記簿を見せてもらうと、
確かにその時期に土地を担保に400万円以上銀行から借りている。
頑張って直したんだなぁ・・・

しかし、運命とは皮肉なもので、
その後売主さんの奥様が他界。しばらく一人暮らししてたが
心配した息子さんに呼び寄せられ現在は遠方に住んでいるとのこと。
それで売りに出された家だという。
それで1年近く経っても売れないので、早く処分したくて値下げしたとのこと。
これだから持ち家はあまり欲しくない、未来に柔軟に対応できなくなる。
特に住宅ローンがあれば本当に身動きが取れなくなる。
それでもなお買うとしたら、現金で買える激安の家に限ると確信した。

さらに不動産屋から、
 以前250万円で買付を入れた人がいたが却下されたこと
 内装全部リフォームで80万円かかるので断念した人がいたこと
などの情報を得て、
様々な難点を一通り列挙したところで交渉開始♪

「先ほど説明した通り、厳しいのでもうすこし値引きはできそうですか?」

「この値段に下げてもまだ反応が無いので、できるかもしれません」

「250万円とは言いませんが、290万円でどうでしょう?」
100万円引き、売り出し価格からは210万円引きだが強気で攻めてみる。
もちろん現金でいつでも決済可能、現状渡しでOKという条件付きだ。
今までの物件と比べれば甘いかもしれないが、相変わらずヤクザな指値だ。

不動産屋は少し考え込んでたが、
「まあいい加減売主様にも決断していただいた方が良いですから、持ってってみます」

ということで、お願いした。



数日後、
外回りのお昼休み中に不動産屋からケータイに着信。

「申し訳ありませんが、売主様が『下水道接続にも100万円以上かかってる』といわれ・・・」

ダメだったのか!?

「350万円じゃないと無理だとおっしゃってます」

おお、食いついてきたじゃん
これでもいいんじゃないかと思ったが、
希望額にならなかったんだから何か条件を提示しないと
そのままでは飲みたくない。
そこで、
リフォーム業者に見積もりを取るからもう一度物件を見せて欲しい、
返事はその後にするから一時売り止めにしてもらえないか聞くと
OKがもらえたのでそうすることにした。

リフォーム業者は、昔からうちの実家がお世話になった工務店を使いたかったが
そこの棟梁がもう高齢であまり出張できないと母から聞いてたので断念。
ちょっと実家からは距離があるからね。
以前お世話になった便利屋に頼もうかと思ったが、
もっと安いとこがないかと思ってネットで検索して見つけた。

そして二度目の現地調査へ・・・
この結果で攻めるか退くかを決めよう。

つづく。

傾いてても気にしない

中古住宅には「瑕疵」というものがある場合がある。

要するに「超ガッカリ」するようなマイナス要因だ。


例えば雨漏りするとか、

シロアリが食ってるとか、

殺人や自殺など事件があったとか、

家が傾いてるとか。

そんな家に出くわしたら、皆さんはどうします?


ワタクシはそのようなモノは気にならない。
その分だけ安くしてくれたら文句は言わぬ

ということで、
行ってきました、そんな瑕疵物件に。


広島市安佐北区
築19年 3LDK
370万円
土地は33坪と小振りだが、
軽なら2台ぐらい停められる駐車スペースがある。
外壁の傷みも少ない・・・が、

基礎の部分のクラック(亀裂)の補修跡が気になる。
この物件の瑕疵は「家の傾き」だと聞いたのだが、
もしかして結構ひどい???

そうこうしてたら不動産屋も到着。
中を見せてもらう。

室内は、今までボロばかり見てきたワタクシに言わせれば
すんばらしくキレイだwww
さすが平成建築、間取りも今風だ。

が・・・

キッチンに足を運んだところで気付く。
やっぱり傾いてる

てゆーか、ハンパねぇぞ

持ってきたボールを置いてみるどころか、
足で立っているだけで分かるぐらい傾いてる
これ、5センチぐらい沈んでるんじゃないか?

そしてそのそばの窓はもちろん開かない。
サッシが歪んでるのだろう。
無理に開けると壊しそうなのでやめといた。

さらに天井を見上げると雨漏りらしき跡が・・・
どうも家が傾いたせいか、豪雨の時のみ雨が浸入するようになり、
とりあえずはそれっぽいところを補修したらしいが
原因は特定されていないようだ。

この家に住んでたのは老夫婦で、
今はこの山にへばりつくように建っている家での生活がしんどくなり、
麓の方へ引っ越したらしい。
室内は結構キレイに使用されていて、
一度しっかり掃除さえすれば住める雰囲気なのだが、
前述のネガティブポイントが想像を絶してたので
残念ながら満額で買う気は起こらない。

不動産屋によると、
傾いてるところを持ち上げて直すという離れ業もできるらしいが、
200万円ほどかかると言われた
こんなボロ家にそんなに金かけれるかよ。

路線価から推定したこの地価は300万円ほどだ。
この家を解体するってことにして、
そこからさらに厳しい指値を入れるか?

hidex「この家、値引きはできそうですか?」

担当者「多少ならできるかもしれません」

もし希望額で買えるなら、
冷蔵庫が勝手に開きそうな傾きもガマンして生活できるかもしれない。
そのうち立て替える費用も貯金できそうだ。
上記ダメダメな部分を伝え、土地の値段程度で売って欲しいこと、
そして『現金でいつでも決済できます』ということを伝え、

「240万円でどうでしょう?」
と吹き込む。

担当さんは一瞬たじろいだが、
「可能性はあります。それで売主様に持っていってみます」
とやる気を見せてくれた。

ホントにその値段だったら欲しいと思ったので
誠意のダメ押しとして『買付証明書』も書きますよと言うが
安い物件だし現金決済だから要らないという。
とりあえずこちらの連絡先を教えて、
後日結果だけ教えてもらうよう頼む。



後日。

「すいません、売主様は350万円じゃないと売らないそうですぅ

それじゃ困りますぅ
というが、ちょっとその値段じゃ厳しい。
もうちょっと交渉しても300万を切るのは難しそうだ。
残念だが、転進だ



家ってなかなか買えないものですな。
(容赦なく厳しい指値を入れてるせいなのだがw)



とりあえずその後、
東広島市黒瀬町の200万円の土地(古家付き)を見に行った。
直して住むことが出来たらそんなのでも問題無いからだ。
結果は玉砕。
既に家がジャングルに飲み込まれていたwww
中を確認するまでもない。

さらに、
安芸郡府中町の425万円の土地(古家付き)も見に行った。
これもボツ。
既に屋根が崩落してた。



う〜ん、
ネットで検索できる物件はあらかた資料請求して
現地調査もして、いくつかは中を見て買付けもしてきたが
結局玉砕続きでついにネタが尽きてきたぞ

そんな感じで手詰まり感を感じながら、
その日もぼんやりネットで物件検索してたのだが、

・・・おや?

つづく〜

場所にはこだわらない

「満額オジサン」(ホントにオジサンかどうかは知らんが)に
せっかく決まりかけてた物件をカッサラワレるという
失意のどん底から這い上がれないうちに
かねてから予定していたフランス旅行へ・・・

とりあえず過去日記に書いたように
パリ、ロンドン、ブリュッセルをマタにかけて呑みまくり、
頭のネジをアルコール消毒して帰国。

もう1月末の妻の誕生日にも間に合わない。
ならば次は3月14日のホワイトデーだ。
そこにサプライズとしてマイホームをぶつけよう
ということにいたしました。


さすがに物件を見るスピードをアップしなければヤバいと思い、
「これは?」と思った物件はすぐに不動産屋に連絡して
図面を取り寄せて検討。

その時の価格の妥当性について強力な武器になったのがこのサイト。
ここは日本全国ほとんどの地域の路線価を見ることができる。

路線価というのは建物が面している道路の地価で、
固定資産税の評価額の根拠となるものだそうだ。
いわゆる公示地価の概ね8掛けとのことなので
普通に道路に一辺が接した普通の土地の場合は
路線価/0.8が標準的な地価だと考えて良いようだ。

これを基準に見ていくと、
やはり路線価から見てお買い得な物件はすぐに決まっているが
どうにも高いと思われる物件は売れ残っていることが多い。
それはその土地の上にある家の価格であったりもするが、
築30年以上の古い家なのに地価より高い値段っておかしくね?

今回はそんな家を見に行ってきた。


場所は東広島市西条町。
何気にうちに近いところにそんな物件があった。
この辺はかつての田園地帯が広島大学の移転に伴って急激に開発された街で、
すなわち古い家は農家=建物が無駄に広く土地も無駄に広いために高い
そこそこの広さの土地には新しい家が建ってる=まだまだ高い
という感じだったので敬遠してたのだが
それは割と古い団地の一角の家だったので
500万円という比較的安い値段が付いてた。

・・・が、もう3年ぐらい売れていないことを知っている

ディスカウント作戦、出撃だ


不動産屋と現地集合。
外壁は2〜3年前に塗り直したとあってキレイだ。

中を案内してもらう。



・・・(-_-;)(絶句)・・・



え〜っと、

こりゃ日曜大工で作った家ですか?

売主さんが自分であちこち手を加えてるのだが、
そのどれもが「素人仕事」で目も当てられない。。。_| ̄|○

悪いがこれならワタクシがやった方が上手だと思う。
ペンキの塗り方もムラムラだし、
壁紙なんかハミ出しまくってるし、

てゆーかドアノブが壁に当たる部分、
自分で壁をくり抜いて穴開けちゃってるんですが・・・

窓から庭に目をやると、
まるで遺跡のようなコンクリートの土台が据え付けられてる。
聞くと、自分で増築しようとしたが、諦めた跡らしい。

そして反対側の窓を開けると、
目の前に広がる広大な墓地がダメを押す

こんなにテンションが下がった家は初めてだ
だがこれなら情け容赦ない指値ができそうだ。

不動産屋に、これらのガッカリした事実を伝え、
室内全面リフォームが必要であること、
さらに付近の地価が安いことを鑑み

「200万円になりませんか

とささやいてみる。

「そりゃ無理です。近くにJRの新駅ができるからって
 売主さんが全く値引きに応じないんですよ〜

と言われてしまう。
確かに不動産屋から見ても高過ぎるようだが
これでも売り出し価格は700万円であったこと、
売主さんは新しい家を持ってて特に売り急いでないことを説明される。

厳しそうだ。

「じゃあ、新駅効果を考えて240万円

というと、ケータイで売主さんに聞いてみてくれた。

結果は玉砕。

なんちゅー強気な売主だ

まあいい、
不動産は場所にこだわると高い買い物になるという。
クルマだって指名買いは高い。
どれでもいいという人が一番安く買える可能性が高い。
安く買いたいのならモノに対するこだわりは捨てないといけないと思う。
確かにこれが買えたら場所的には一番素敵だが、
この値段はあまりにいただけない。
諦めて他の物件を当たろう。

つづく・・・

買付成功・・・しかし失敗

安芸区で発見した築35年の160万円の物件。

職場にも近いし駅も徒歩圏内だしスーパーや小学校も近いし
これって結構イイんでない?

ただ、
問題点はまず駐車場が無いこと。
坂道が多い地区なのでチャリンコ生活は厳しい。
近所に月極駐車場があるか調べなければならん。
それから室内の残置物の多さ
窓から中を覗いてみても、
とてもじゃないが中を見る気にならん。
物置として使われてるの?というぐらいギッシリ詰まってる。

間取り図が無いので内部の様子を不動産屋に聞くが、
あくまで「古家付き土地」ということで案内しているとのこと。
しかしまあ、きちんと手入れすれば
住めるようにはなるかもしれないとのこと。

ということで後日、中身を見せてもらう。
やっぱり残置物が多過ぎて入れない部屋もあり、よく分からない
とりあえずトイレは汲取式でファンタスティックな臭いを発していた

すぐにでも買い付けを入れたかったが、
そこをぐっとこらえて、まずは物件のダメ出し。
それからいつまでたっても売れていない現実を指摘して

「120万円で買います」と伝える。

不動産屋はちょっとたじろぎながらも
「とりあえず売主さんに持ってってみます」と言ってくれた。


そして年末。
ケータイにその不動産屋から着信。

「売主様は140万円以下では売らないと言ってますが・・・」

おお、それでも値引きできるジャン
売り出し価格からしたら半額以下だよ

ワタクシは笑いを噛み殺しながら
「ならば仕方ありません、こちらも泣きましょう。それでお願いします」
と伝えて、今後の商談の日程について相談して電話を切った。

やったー!!!ついに家が買えた!
しかもそんなにド田舎ってわけでもないとこで140万円だ
自分の信念を貫いて見て回ったかいがあったというものだ。

ホントにド年末だったので、商談は年明けにすることになった。
年明けが本当に待ち遠しい。
しかしこの喜びを誰にも言えないのがツライところだ
なぜなら妻へのサプライズなのだからwww



そして新年。
不動産屋から着信あり。

「あのー、大変申し上げにくいのですが・・・」

え???

マジっすか!!!

年末年始の休みの間に、
ご近所さんがその売家の商談がまとまった話を聞いて
満額出すから話をひっくり返せと言いだして
結局そっちに売ることになったとか。

なんじゃそりゃーーー

教訓:
取引は最後の最後まで気を緩めちゃダメ。
特に現金買いは迅速さが最大の武器なんだから
ゆっくり話を進めてはならんのだ。

しかし掴んだと思ったものがスルリと逃げて行ったショック・・・
しばらく立ち直れそうにありません_| ̄|○



つづく・・・

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