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時々読み返したい

今までに書いた本

割安と思うものに投資する

ワタクシが家を買おうと思ったのにはもう一つワケがある。

ワタクシは4年前より投資で資産運用することに目覚め、
それまでの無貯金浪費生活を改め、
少しずつタネ銭を貯めてはFXや株に投資してきた。

そして例の「リーマンショック」を機に
大事にしてたクルマを売り、バイクを売り、
全財産を投入して当時安く放置されてた株を買った。
そしてその後は必ず「2番底」が来ると期待して
その時に備えるべくせっせと貯金に励んだ。

しかし、
待てど暮らせどまた同じような大暴落相場は来なかった。。。

実感としては全く感じられないが、
世界経済は回復軌道に乗ったという記事を目にするようになった。
それで株価も順調に上がった。
一部の銘柄は当初の想定より早く目標価格に到達したので
予定通り売却して初期投資金額を回収できてしまった。

手元に300万円ものキャッシュが現れた。
こんな大金、人生で初めて見るwww
しかし現金で持ってても何も生まない。
貯金してても利息は知れている。
株を買いたいがなかなか安くならない。

じゃあ、今最も安そうな資産は何?

と考えたら、不動産だったのである。
特に広島みたいな地方都市はバブル崩壊以降一貫して地価が下がり続け
かつてと比べると信じられないぐらい家が安くなってきた。
今後も人口減少に伴って地価が下がり続けるだろう。
だとすると、それを織り込んだ価格で買うことが出来れば
かなりお買い得になるのではないだろうか。

それにワタクシの予想では、日本は遅かれ早かれインフレに向かう。
これは再び経済が発展し始めたらもちろんそうなるはずだが、
不幸にもこのまま経済が衰退するとしたら日本はいずれ財政破綻するか
さもなくば国債を日銀に引き受けさせて大量の紙幣増刷をするかしかなく、
どっちにしても通貨供給量の増大と円安を通じて物価が上がることが予想される。
インフレが起こった時に持っていたいのは現物資産、
すなわち株や不動産、貴金属だ。

じゃあ、もしこの300万円少々のお金で家が買えたら素晴らしい!
と思って探し始めたのが大きなきっかけとも言える。



さて、本題に戻ろうか。



築16年なのに231万円???

いったいどんな地雷があるんだろう?

とワクワクしながら、
その安佐北区の物件を見に行った。

不動産屋から図面を取り寄せたが、
今風の間取で広いLDK、玄関は天井が吹き抜けになっている。
当初は妻へのクリスマスプレゼントと考えていたため
さすがに焦ってきて、今回は一人で現地調査ではなく不動産屋と行って
すぐに内部まで詳細に見せてもらうことにした。

不動産屋の先行するクルマについて行ってビックリ。

これまたずいぶんと山奥である。
鬱蒼とした森の中にその家はたたずんでいた。

「これでも建築当初は日当り良好だったそうです」

聞けば、家周囲の木々がこの16年で巨木になってしまったらしい。
国有林なので勝手に切るわけにもいかず、そのまま放置されてるらしい。

玄関に入ってさらにビックリ!

カビハウスである
どうやら山から谷筋を流れてくる川のほとりにあるため
山から霧が降りてくることが多いこと、
そして家を取り囲む森のせいで日当りも悪く、
さらに今風の高気密住宅であるので湿気が逃げられない。

カビ臭もすごいが、至る所がカビでモフモフしてる
室内クロス全面張り替えが必要だ。
しかし吹き抜け部分はどうやればいいんだ?
足場を組んでやる必要がありそうだが、
いったいどれぐらい金がかかるんだろう???

絶対に吹き抜けのある家は買うまいと誓った
スタイリッシュで開放的だが修繕費が高過ぎる。

この金額は確かに安いが、
ちょっとこういう事情なら難しい。
わざわざ遠距離通勤になるのを耐え忍ぶなら
もっと安くしてもらわなければ割に合わん。

「値引きはできそうですか?」

と聞いてみるが、難しいと言う。
なぜならこの家は任意売却物件だからだという。

つまり、ローンを返せなくなったために
その返済のために売りに出されてる物件で
値段は銀行の債権回収も絡むので下げにくいとのこと。
(仮にこの値段で売れても銀行はローンを全額回収できず泣きを見る。
 だから銀行も納得できる値段じゃないと売れないとか)
たいていこういう場合は不動産業者が買い取ることが多いが
(基本的に任意売却物件は叩き売られるためオイシイ物件である)
これは小粒過ぎて利益にならないから興味を持ってくれないらしい。

ちなみに売主さんは普通のサラリーマンで高校生の娘がいるが
今回の不況でリストラされてしまったらしい。悲惨だ・・・

案内してくれた不動産屋には
リフォームして転売することを勧められたが
(キレイにすれば400万ぐらいで売れるのでは?と)
転売はリスクも高いし個人でやると税金が高い(税率が約40%)。
それに住める家を探すという本題から外れるので諦めることにした。



妻へのクリスマスプレゼントに家を!
というのはもはや絶望的となる_| ̄|○

じゃあ今度は1月末の妻の誕生日プレゼントか?

とか思いながら、その日も外回りの仕事をしていたのだが、
ふと、
ある家に目が留まった。

この家、
1年前から売りに出てるような・・・

汚れてだらしなくなった不動産業者ののぼりのそばに
朽ち果てた連絡カードが落ちていた。

試しにそこに書いてある連絡先に電話してみる。

通じた。

相手もその家のことをすっかり忘れてたらしい。
なかなか話が通じなかったw

その家の概要をファックスで送るように依頼。

帰宅後、
そのファックスを印刷すると・・・



キタ━━━━━━(゚∀゚)━━━━━━ !!!!!

広島市安芸区
築35年
300万→230万→160万に値下げ

つづく・・・

現物調査ツアー

前回の続きより。

水廻りフルリフォームで330万円は安い!

ということで資金調達のメドが立ったので不動産屋に電話をするが

一昨日から商談に入ってて、おそらく決まるとのこと_| ̄|○

やはり良い物件は見た日に動かないとダメだ。
今回ホントに、つくづくそう思った。

ガックリと肩を落としていると、不動産屋の方から
似た物件を紹介しましょうかというので
FAXをお願いした。

やってきたのは4件。
安佐南区1件、安佐北区3件、いずれも異常に安い中古一戸建てだ。
どれも比較的近いところにあるので
他にネットで見つけた安佐北区の物件1つを足して、
5件を一気に見て回ることにする。

1件目
安佐南区 350万円
築38年
JR駅まで徒歩8分。
先日逃した家のすぐ近所にあって
まさに「猫の額」みたいな土地の「兎小屋」みたいな家だった。
一応玄関先にクルマを停められるが、
室内はリフォームされてない。これでは安いとは思えない。
よって転進。

2件目
安佐北区 270万円
築35年 
山にへばりついたような団地の一角。
オール電化、2台駐車可になってるのは興味深かったが
かなり奥まった場所にあるので、本来はもっと安くてもよいのでは?
まあ、ここなら値引き次第で買ってもいいかなと思って次に行く。

3件目
安佐北区 250万円
築36年
「え?まだ広島市だったの?」というぐらいの山の中の団地。
まずまずだが、和室の奥に風呂があるという妙な間取。
実際に見るまでは気にしてなかったが、見たらホントにヘンだ。
これはどうしようもないので転進。

4件目
安佐北区 230万円
築36年
3件目のすぐ近所。
なぜか勝手口が開いてるので勝手に中を覗く。
てゆーか、勝手口が開いてるから家の中も荒れ放題。猫が住んでいるし(^^;)
売りに出てからの管理が悪そうだからパス。

5件目
安佐北区 98万円。
築34年
これも窓から内部を覗くが、何年放ったらかしなのか分からんぐらい汚い。
しかし、掃除して住めるようになるなら買っても良いかもしれん。
門扉とブロック塀を壊したら3台駐車できそうだ。
しかし、いかんせん場所がひどい。山の上の団地の一番奥だ。
子供は足腰鍛えられるかもしれんが、ちょっとかわいそうな気がする。
やむなく転進。

結局一番マトモだったのは2件目。
5件目を見終わった時点で不動産屋に電話して
「今すぐ来て部屋を見せろ」と無理難題を言ってみるw
意外にも、喜んで応じてくれた。ありがたい♪

部屋の中は残置物で少々汚かったが、
掃除してリフォームすれば何とか住めるレベルだ。
しかし、いくらで指値したらいいんだろう?
本来なら270万円でも悪くないかもしれんが、
こんな辺鄙なところから通勤するにはおそらくクルマで2時間はかかる。
その辺の事情を考えたら相当激安じゃないと買う意味が無い。

ちなみにワタクシは長距離ドライブは苦にならない。
通勤に2時間かかるなら楽しい「妄想タイム」という
とても有意義な時間が増えるだけだwww

hidex「170万円ではどうでしょう?」

不動産屋「いくらなんでも無理です」

hidex「じゃあ200万円で」

不動産屋「う〜ん、厳しいと思いますが一応売主様に持ってってみます」

そんな感じでその日は終わったが、
数日後、
「やっぱりダメです、値引きには応じないとのことです」
という残念な返事が不動産屋から返ってきた(´・ω・`)
「他をあたるけど、もし気が変わったみたいなら教えてね」
と伝えて引き下がる。

この頃からちょうど仕事も忙しくなって
しばらく忘れて放置してたらいつの間にか売り物件から消えていた。
まあ、高く買ってくれる人が現れたのかもしれない。
次、行ってみよう!


気が付けば季節は冬。
当初は妻へのクリスマスプレゼントに家を、と考えてたが
ちょっと日程的に厳しくなってきた。
これはちょっと怪しいテイスト漂うこの物件に行ってみるしかあるまい。

広島市安佐北区
築16年 4LDK オール電化・エコキュート
土地57坪 2台駐車可
231万円

つづく・・・

安い家を買うということ

安い家ってのはたいてい古いとか田舎とか
住むにあたって不便なものだ。

しかしまあ、
住めば都というじゃないか。

それに駅から徒歩で帰れる家と
クルマじゃないと帰れない家を比較した場合、
駅までの交通費は月に2〜3万ぐらいしか変わるまい。
(月に1回は飲みに行ってタクシーで帰ってもそんなもんでは?)
とすると年間30万円前後の差がつくわけで
じゃあ10年住むつもりなら300万円安く買えれば元が取れるわけだ。

ローンで家を買うにしたらなおさら
少しでも安い方が借金も、その金利も少なくて済む。

だから
職場から遠くて通勤にお金がかかりそうでも
キャッシュで買えるホド安ければヨシ!

ということで、
150万円の物件を見てきた。

普通は不動産屋に聞かないと正確な場所は分からんが、
今回、場所は簡単に分かった。
バス停からすごく近かったからだ。
そのバス停の周辺は何も無い田んぼばかりの風景で
すぐ近くに古い小さな団地があるのを見たことあったから
多分そこだろうと思って行ってみたら、ビンゴ!だった

ただしこのバス停、
ド田舎のバス停だがバカに出来ない。
なんと最寄り駅から空港までのリムジンバスが停まるのだ
これは普段空港までバスで行ってたから気が付いた。
つまりここはド田舎でも1時間に2本ほどバスが通る。
それに乗れば10分で駅にも空港にも行けるのだ。
クルマで5分のところに高速道路のインターもある。

窓から内部を覗いてみると、リフォームには金がかかりそうだが
安く買えれば問題無い

その場から不動産屋に電話を発信・・・

「中を見たい」と伝えると、

水道がやられてるらしく、大規模修繕が必要とのこと。
それで土地だけの値段で売っています、と言われた。_| ̄|○

しかし、その分値引きしてもらえれば見込みはある。
その工事がいくらになるか分からんが、

「80万円ぐらいになりませんか」と言ったら

電話を切られてしまった

しかしまあ、
よく考えたらおかしな話だ。
家の値段は売り主と買い主の合意で決まるものであって
不動産屋が決めるものではあるまいに。
とはいえ、値段が安くなったら仲介手数料も安くなるし、
そもそもこんな小粒の物件に力入れたくないんだろう。
そう考えると、売り主への値引き交渉を頼むのも何だか気が引ける。

これまでは安ければ安いほど良いと思ってたが、
あまり安過ぎるような物件も良くないのかな?

とか悩みながらネットの住宅情報を検索してると・・・

こ、これは・・・

広島市安佐南区 330万円
JR駅徒歩15分
築35年 木造
風呂、トイレ、洗面台、台所リフォーム済み
ただし再建築不可、掘込みガレージが崩壊の危機

これ、良いんじゃないの?

不動産屋に電話して聞いてみると、
ガレージは下からつっかえ棒してやれば
保証はできんが何とか使えるかもしれないとのこと。

しかし満額で買ったら諸費用が出せない・・・



また値切るか?

もう少し軍資金が調達できないか妻と交渉し、
何とか数日後、不動産屋に電話。

つづく・・・

マイホームへの道

東日本を襲った巨大地震と津波から1週間。
そろそろ平常時ネタでも書いてみることにする。



一番タイムリーな話を書けば、



このたび、妻へのホワイトデーのお返しとして

家を買いました

という話になるかwww

場所は広島市安芸区某所。
JRの駅から徒歩20分、バス停からだと10分ほどかかるが、
今の職場からも徒歩15分ぐらいのとても閑静な住宅地。

約30坪ほどの小振りな土地に
3DKの小振りな家は築38年とかなり年季が入っている

しかし数年前に元の所有者様が
下水道引き込み、風呂&トイレ&玄関リフォーム、外壁塗装、ガレージ造成など
約500万円をかけてリフォームされている。

当初の売り出し価格は500万円。



それをこのたび320万円でゲットいたしました



ということで、
今回から何回かに分けて、この家の購入に至った経緯を書いてみる。
これからマイホーム買おうという人は一つの参考にしてくれたら良い。



まず、家を買うとしたら、大雑把に新築派と中古派に主義思想が分かれる。

ワタクシは中古派だ。

もちろん新築の方が良いに決まってる。
そのプレミアムは何物にも代え難いという気持ちも分かる。

しかし「マイホーム購入も投資」というならどうか?
ワタクシはあまり同調できないが、
「マイホームは資産だ」という人がいる。
資産を買うのならそれは投資だ。
投資であるなら、利回りが重要である。

例えば、
マイホーム購入の動機が「他人に家賃を払うのが嫌だ」というのであれば
ローンの支払いが自分で自分に対する家賃だと考えても差し支えあるまい。
とすると、35年ローンを組んで買うなら
35年で購入金額と同額を支払い、また同時に
購入に要した資金を回収したと考えることができるので

利回りは1/35=2.86%

2.86%!?
いくら低金利のご時世だからって、リスクをとった投資としては
いくらなんでもリターンが低過ぎるだろう。
同程度の利回りなら配当の多い優良企業の株でいいじゃないか。
これを書いてる時点であれば
武田薬品工業 4.72%
NTTドコモ 3.65%
キヤノン 3.40%
とかの方が利回りも高いじゃないか。
しかも株の方が売りたい時に売れるという
換金性(流動性)の高さがあるから有利じゃないか。

それに例えば3000万円を35年間固定金利で借りたら
3%の金利であれば月々の支払いは11.5万円(ボーナス払い無し)。
正直そんな金額を35年も休まず払い続けられる自信が無い。
賃貸に住んでいれば、病気して働けなくなっても
もっと家賃の安い家に引っ越せばなんとか生きていけるし、
何より転職したかったら仕事は全国から選び放題だ。
持ち家に、ローンで縛り付けられていたら
売ろうにもこのデフレの日本では希望した金額で売れないのが当たり前だし、
貸そうにも借り手がつくまでローンの支払い&自分の住居費なんて払えんし、
転職しようにも自宅から通える距離にある仕事しか選べない。
さらにお隣サンが最悪な人だったら哀れとしか言いようが無い。
それって目に見えないけど大きなリスクだ。

ちなみによくある当初固定金利だと(10年とか結構多いが)
契約時の金利がやたら安くて、当分は賃貸マンション並みの支払いで済むが
そういうローンを組んでる人は「10年後に絶対給料が上がってる」という
確固たる自信でもあるのだろうか?
もし給料が上がらなかったら、
10年後に間違いなく支払額が跳ね上がるのに対処できない。
実は最近中古住宅を探していて気付いたのだが、
『築10年少々で任意売却で出回る家が結構多い』
任意売却というのはローンが払えなくなって売りに出される物件のことだ。
(競売まで逝ってるわけではないが、その一歩手前で売りに出されたもの)
それってやっぱりそういうローン組んでたからじゃないのか?と思った次第だ。


そんなこんなで、新築は諦めた。

というより、
そんな長期間のローンに縛られるのが嫌だった。

だったらクルマやパソコンみたいに
現金で頬を引っぱたいて家を買う、とかできないものだろうか?と考えた。
中古車とか、「現金で今払う!」と言えば結構値引きしてくれる場合がある。
中古住宅だとどうなんだ?

現金なら、
以前愛車を売った金全てを注ぎ込んで買った株がかなり育ってるので
300万円ぐらいは用意できるが・・・

そんなので買える家なんて近くにあるのか???

以前ひやかしで90万円の家を見に行ったことがあるが
築50年の再建築不可な違法建築で
五右衛門風呂とかファンキーなアイテムがフル装備だったぞ

とか思いながら探してみると・・・



あった
東広島市河内町 150万円。
写真を見る限りは普通だ。
ちょっと見に行ってみよう

つづく・・・

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